公積金貸款買房利率到底怎么算？
貸款用途：個人貸款
提問者：
問題來自：成都
提問時間：2018-06-29
回答問題
住房的公積金貸款的利息計算公示根據還款方式而定的，具體如下：
1、等額的本金每月的利息＝剩余本金＊當年利率／12
2、等額本息利息＝本金＊（利率／12）＊（（1＋利率／12）＾（期限＊12）／（（1＋利率／12）＾（期限＊12）－1））
住房公積金貸款利息計算說明：
在銀行貸款買房的情況下，住房公積金貸款利息計算主要取決于首付數額、還款方式（等額本息還款或者等額本金還款）、按揭念書、銀行利率等。
由于國家對房地產市場的政策在發生變化，所以銀行利率和首付數額都是可能會變化的。那么，在計算銀行貸款買房利息時，則應當根據近日的數據進行計算。
由于銀行貸款買房利息的計算比較專業，涉及到一些金融計算公式，所以為了方便廣大購房者計算購房貸款利息，很多網站都提供了購房貸款利息計算器。購房者只需在相應的地方填寫具體數據，然后點擊“計算”，就可以輕松計算出銀行貸款買房的利息。
住房公積金貸款利息會變動。
我國住房公積金貸款利率下調，則住房公積金貸款利息會影響下調。同時選擇等額本金還款法的則每月還款利息也是不同的。所以住房公積金貸款利息會變動。如需了解詳情，請撥打12329。
了解了公積金貸款買房子的利息的一些算法。相信大家也知道了公積金貸款買房子利息是比較低的。所以建議大家，如果自己手里有公積金的話，買房子的時候還是盡量要使用公積金貸款買房子的。
回答者：胡經理
業務地區：成都
回答時間：2018年06月29日
住房公積金個人購房1～5年期年利率為3。6%，比購房商業貸款低1。17%。6～30年期年利率為4。05%，比購房商業貸款低0。99%。
近來，關于購房的政策和新聞將買房人的注意力都集中在"第二套房"、"貸款利息"、"還款方式"等等說法上。可是，對于關系密切的住房公積金，很多人卻不會應用到位。在職市民繳納的個人住房公積金，是一項強制繳存、統一存儲、專項使用的長期住房儲金，由員工和其所在單位繳存兩部分構成，屬于個人所有。那么這筆錢到底該怎么用？如何巧用它？下面就介紹幾種巧妙運用的方法。
策略一：額度可靈活使用
按規定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個，不能雙方同時使用。
舉個例子：王女士和他的先生都是公司的白領，準備結婚買房時設計出一個絕妙的點子：在和丈夫領結婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節省一大筆錢。因為兩個人如果共買一套房子，只能用夫婦一個人的公積金額度10萬元，而兩個人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到"以租養貸"，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生后，把現在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計到家。
策略二：組合貸款省萬元
如果你申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業貸款，這種二者相結合的貸款被稱之為組合貸款。
盡管同樣是貸款，但商業貸款與公積金貸款的利率就相差了一大截。商業貸款的利率是4。77%，而公積金貸款的利率是3。6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬元。
策略三：巧用公積金購車
目前，汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久后需要購車時資金不足，只好申請購車貸款。其實，更好的做法是在購房時申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車。
如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月利率是3‰，每月還款額是1823。66元，而汽車貸款的月利率是5。025‰，每月還款額要2169。2元。目前，有些汽車銷售商推出10%的利率優惠，即使這樣每月還款額也要達到1952。28元。5年下來，兩者相差7717。72元。
此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169。2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608。62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。
因此，購房者即使買房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款。
策略四：公積金存款無利息稅
很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會覺得不劃算：除了買房或一些特 定情況下才能使用，要"套現"只有等退休，這么大筆錢不能用實在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國家規定的利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，職工當年存儲的住房公積金比照居民儲蓄活期存款利率即0。72%計息，上一年結轉的住房公積金存儲本息比照三個月整存整取的利率即1。71%計息。而商業銀行存款整存整取一年的利息是1。98%，除去20%的利息稅為1。58%，比公積金的利率要低0。13%。因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里絕對省心省力又合算，更何況存在那里還有及時貸到第二套房房款的機會。如果既貸了公積金又貸了商業貸款，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準備一筆錢，先還商業貸款。
策略五：相當可觀的"養老金"
據了解，目前很多人只知道"三金"（醫保金、失業保險金和養老金）是必繳的，而沒有"公積金"則問題不大。事實上，公積金也是法定必繳，員工放棄了"公積金"，也等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養老金。
首先是喪失了購房低息貸款的權利。住房公積金個人購房貸款利率是，1～5年期年利率為3。6%，6～30年期年利率為4。05%。而購房商業貸款的利率是，1～5年期年利率為4。77%，6～30年期的利率為5。04%。
回答者：胡經理
業務地區：成都
回答時間：2018年06月29日
住房公積金個人購房1～5年期年利率為3.6%，購房商業貸款的利率1～5年期年利率為4.77%，住房公積金比購房商業貸款低1.17%；住房公積金個人購房6～30年期年利率為4.05%，購房商業貸款的利率6～30年期的利率為5.04%，比購房商業貸款低0.99%。在職市民繳納的個人住房公積金，是一項強制繳存、統一存儲、專項使用的長期住房儲金，由員工和其所在單位繳存兩部分構成，屬于個人所有。
回答者：胡經理
業務地區：成都
回答時間：2018年06月29日
公積金貸款利息的計算和商業貸款一樣，只是公積金貸款計算的利率低一些而已。
具體的計算公式是（等額本息還款）：
a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]
a:月供;
F:貸款總額;
i:貸款利率(月利率)；
n：還款月數
對于你說的20萬10年還清和20萬15年，提前地10年還清的利息計算如下。
第一個20萬10年還清（按照最新利率4%計算）：
貸款總額 200,000.00 元
還款月數 120 月
每月還款 2,024.90 元
總支付利息 42,988.33 元
本息合計 242,988.33 元
第二個20萬15年；第10年還清：
原月還款額： 1479.38元
原最后還款期： 2030年3月
已還款總額：177525.1元
已還利息額： 57853.83元
該月一次還款額： 80596.49元
總還款額：258121.59元。
總額差15133.26元
從以上計算可知。后一種算法多支付1萬5千多的利息。
回答者：胡經理
業務地區：成都
回答時間：2018年06月29日
舉個例子：公積金貸款20萬元，貸款10年，利率（2013年現行）4.5%，月利率為4.5%/12則：
公積金每月還款需還金額=200000*[0.00375*（1+0.00375）^10*12/(1+0.00375)^10*12-1]
等額本息還款法:每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1＋月利率)＾還款月數〕÷〔(1＋月利率)＾還款月數-1〕
每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
總利息=還款月數×每月月供額-貸款本金
拓展資料：
個人住房公積金貸款須知
個人住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源,向參加住房公積金制度的職工發放的,定向用于購買、建造、翻建、大修自有住房的專項住房消費貸款。
一、貸款對象 繳存住房公積金的職工,在購買、建造、翻建、大修自有住房時,可以申請住房公積金貸款。
二、貸款基本條件
1、 具有城鎮常住戶口或有效居留身份；
2、 有穩定的職業和收入；
3、 信用良好,有按期償還貸款本息的能力。
三、貸款額度 各市住房公積金管理中心規定的貸款最高限額不同,貸款時請向當地住房公積金管理中心咨詢。
四、貸款期限 各市住房公積金管理中心制定的貸款期限不同,一般有最長10年和最長20年兩種,貸款時請向當地住房公積金管理中心咨詢。
五、貸款利率 貸款期限在五年(含)以下的個人購置住房貸款,貸款年利率為3、78 %;貸款期限在五年以上的個人購置住房貸款,貸款年利率為4、23%。
六、須提供的資料
1、 具有法律效力的身份證件；
2、 住房公積金儲蓄卡及借款人名章；
3、 合法有效的購買、建造、翻建或大修自有住房的合同或協議及其相關資料；
4、 購買住房首期付款證明或者建造、翻建、大修住房自籌資金證明；
5、 使用夫妻雙方貸款額度的,需有配偶住房公積金儲蓄卡、身份證及復印件,結婚證或其他證明夫妻關系的證明；
6、 市住房公積金管理中心和貸款銀行要求提供的其他資料。
回答者：胡經理
業務地區：成都
回答時間：2018年06月29日
